Külterületi ingatlant vennél? A finanszírozás és a buktatók

A külterületi ingatlanok vonzóak lehetnek: nagyobb telek, kedvezőbb ár, nyugodtabb környezet. Nem véletlen, hogy az ingatlanárak elszállása óta egyre többen néznek a települések határán túlra. A vásárlás és a finanszírozás azonban itt jelentősen eltér egy klasszikus belterületi lakóházétól, és két ponton is könnyű elcsúszni: a hitelnél és a jogi háttérnél. Nézzük végig, mire számíts.

Miért nem érhető el lakáscélú hitel

A gond sokszor nem az épület állapota, hanem a besorolása. A külterületi ingatlanok jellemzően nem lakóingatlanként szerepelnek a földhivatali nyilvántartásban, hanem gazdasági épületként, üdülő vagy nyaraló besorolással, esetleg zártkertként, tanyaként vagy gyümölcsösként, még akkor is, ha egyébként egész évben kényelmesen lakhatók. A lakáscélú piaci és a támogatott hitelek viszont lakóingatlan besorolású fedezetet várnak el, ezért ezekre az ingatlanokra közvetlenül csak ritkán, és rendkívül szigorú feltételekkel adnak hitelt. A bankok a szűkebb piac és a bizonytalanabb értékállóság miatt óvatosak: ha egyáltalán finanszíroznak ilyet, gyakran 40-50 százalék önerőt is kérnek.

A megoldás: szabad felhasználású jelzáloghitel egy meglévő ingatlanra

Van azonban egy jól működő kerülőút. Ha van egy meglévő, tehermentes, jellemzően belterületi ingatlan, ez lehet a sajátod vagy akár egy közeli családtagé, arra felvehetsz egy szabad felhasználású jelzáloghitelt, és a szabadon elkölthető összegből megveszed a külterületi ingatlant. A lényeg, hogy a bank nem azt az ingatlant vonja be a hitel mögé fedezetbe, amit veszel, hanem amit már birtokoltok. Mivel a szabad felhasználású hitelnél nem kell lakáscélt igazolnod, a bankot a folyósítás után nem érdekli, mire fordítod a pénzt, csak a fedezetül adott meglévő ingatlan értéke és a te jövedelmed számít. Ráadásul a kapott összegből nemcsak a vételárat rendezheted, hanem a külterületi ingatlan felújítását, közművesítését vagy berendezését is finanszírozhatod.

Mennyivel jobb ez, mint egy személyi kölcsön

Elméletileg egy személyi kölcsönből is megvehetnél egy olcsóbb külterületi ingatlant, a gyakorlatban azonban a szabad felhasználású jelzáloghitel szinte mindig kedvezőbb. A személyi kölcsön gyors, de jelenleg legfeljebb 15 millió forintig és nagyjából 8 év futamidőre igényelhető, a kamata pedig jelenleg 10 százalék körül van, ami magas havi törlesztőt jelent. A szabad felhasználású jelzáloghitelnél a hitelösszeg elérheti a fedezetül adott ingatlan értékének akár 60-70 százalékát, a futamidő pedig lehet akár 20 év is. A kamata jellemzően 1,5-2 százalékponttal magasabb, mint a piaci lakáscélú hiteleké, de még így is jóval a személyi kölcsön alatt marad. Ezzel sokkal tágabb tere van a finanszírozásnak.

A vásárlás jogi és műszaki buktatói

A finanszírozás mellett a jogi háttér az, ahol a legtöbb meglepetés éri a vevőket. Ha az ingatlan megnevezésében mezőgazdasági művelési ág szerepel, például szántó, kert vagy szőlő, és aranykorona-értéke van, vagyis nem vették ki a művelés alól, az adásvételi szerződést a jegyző 30 napra kifüggeszti, ma már az önkormányzat hirdetőtábláján és online is. Erre azért van szükség, mert az ilyen ingatlanra elővásárlási joga van a helyben lakó földműveseknek, az önkormányzatnak és az államnak. Ha a 30 nap alatt egyikük sem él vele, azzal lemond róla, de amíg ez nem dől el, nem biztos, hogy te leszel a végső vevő. Ezután az adásvételt a járási hivatal földhivatali osztályának is jóvá kell hagynia, így a teljes folyamat jellemzően 3-5 hónapig is eltarthat: ha idén veszed meg az ingatlant, elképzelhető, hogy csak jövő év elején kerül a tulajdonodba. Ha viszont a tulajdoni lapon már művelés alól kivett a besorolás, például kivett lakóház, udvar vagy gazdasági épület, erre nincs szükség. Mivel a szabad felhasználású hitel folyósítása ennél gyorsabb lehet, a felvett összeget érdemes biztonságos számlán vagy lekötve tartani, amíg a jogi procedúra le nem zárul.

A műszaki és jogi állapotot is érdemes még a foglaló előtt átnézni, mert ezek a hitelt és magát az adásvételt is befolyásolják:

• Besorolás és lakhatás: lakóház vagy gazdasági épület, van-e használatbavételi engedély.
• Térképmásolat és valóság: a nyilvántartott és a tényleges állapot eltérhet, például egy fel nem tüntetett bővítés miatt.
• Közművek és víz: a bevezetett közmű, valamint a nem bejelentett vagy be nem vizsgált kút.
• Megközelíthetőség: gépjárművel járható úton elérhető-e az ingatlan.
• Tulajdoni viszonyok: rendezett tulajdoni lap, tehermentesség.

Neked megéri-e

Külterületi ingatlant venni nem lehetetlen, de tudatos előkészítést igényel. A finanszírozásra a szabad felhasználású jelzáloghitel gyakran a legjobb megoldás: nagyobb összeg, hosszabb futamidő és a személyi kölcsönnél kedvezőbb kamat. A siker kulcsa, hogy a hitel és a jogi háttér már a foglaló előtt a helyén legyen. Hogy nálad pontosan mekkora hitel és milyen törlesztő jönne ki, az a fedezetbe vonható ingatlan értékétől és a jövedelmedtől függ. Nézzük át együtt a saját helyzeted, és ha előbb magával a konstrukcióval ismerkednél, a szabad felhasználású jelzáloghitelről itt olvashatsz bővebben.